物管行业火热当头，高瓴资本为何偏爱建业新生活(09983)

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5月15日，港股物业管理板块再添新员，中部地区最大的物管企业建业新生活(09983)正式登陆港交所。

上市首日，建业新生活一路高走，截至当日收盘报8.37港元，涨22.19%。事实上，在上市之前，建业新生活就已受到市场热捧，计划发售的3亿股股份中，供香港公开发售之3000万股股份获得超过141倍超额认购，予国际发售的2.7亿股股份也获得大幅超额认购，且已超额分配4500万股发售股份。每股发售价定价为6.85港元。

在港股市场，物业管理板块向来颇受资金青睐，即使今年以来市场环境动荡不安，仍有13只物业股涨幅超过30%，同时不少物管企业纷纷排队上市，当建业新生活上市时，市场依旧热情不减。

深耕河南，为中部地区最大物管企业

建业新生活的前身建业物业1994年成立于郑州，控股股东胡葆森亦为建业地产(00832)董事局主席，公司最初主要为建业地产开发的物业提供安保、清洁及绿化等传统物业管理服务，2016年业务范围延伸至生活服务，2017年开始提供商业资产管理及咨询服务。

至今，建业新生活形成了三大业务板块：物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。

建业新生活的物业管理项目主要位于河南省及海南省海口市。物业组合种类多样，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。截至2019年末，公司在管总建筑面积为5700万平方米，其中非住宅物业占30.2%。

从历史数据看，建业新生活非住宅物业的毛利率比住宅物业高出6-14个百分点左右，背后原因或许与定价不同有关。据了解，机构物业的定价市场化程度更高，比住宅物业定价更高，提价也更容易。以二线城市为例，根据第一太平戴维斯数据，2018年二线城市住宅物业月均管理费为1.28—2.32元/平方米(建业新生活2019年住宅物业平均物业管理费率为1.82元/平方米/月)，而二线城市的非住宅物业月均管理费为7.57元/平方米，定价悬殊。

生活服务板块主要依靠建业+平台迅速推动，另外还涉及旅游服务及建业大食堂提供的管理服务。据介绍，建业+平台是一个O2O一站式服务平台，由一家网络经营，2019年被建业新生活收购后纳入公司的生活服务板块。在该平台上，建业新生活向会员收取固定费用，使会员享受商品及服务折扣以及专属优惠，涵盖服装、食品、旅游及娱乐等。

与传统物业管理公司不同，建业新生活实行“物管+商业资管及咨询”双管齐下的增长策略，客户覆盖率更广，并逐渐形成了竞争对手难以复制的优势。商业资管及咨询服务包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理。由于公司在商业资产管理方面具有较高的定价能力，过去几年该业务的毛利率基本高于物业管理业务的毛利率。

三大板块互相联动，业绩快速增长

从收入构成看，物业管理及增值服务为主要收入来源，一度占九成以上，不过随着新业务的崛起，物业管理及增值服务收入贡献降至76.4%。

过去几年，随着在管建筑面积不断扩大，规模效应逐渐显现，及增值业务的快速发展，建业新生活业绩持续高增长。

2017-2019年，公司分别实现收入4.61亿元人民币(单位下同)、6.94亿元，17.54亿元，分别同比增长50.7%、152.8%;公司拥有人应占利润分别为2341.1万元、1947.1万元、2.34亿元，2018年有所下降，2019年同比增长11倍左右。对应期内，建业新生活毛利率逐年上升，分别为22.9%、23.2%及32.8%。

2019年是建业新生活业绩爆发的一年，三个板块的业务均取得突飞猛进的增长。在这一年内，伴随公司业务扩张，在管建筑面积同比翻倍增长;收购艾欧科技后，智慧社区解决方案服务所得收入从0增至1.8亿元;2018年11月其开始为新物业提供代理服务收入后，期内物业代理服务所得收入剧增4.5倍。这些变化推动建业新生活物业管理及增值服务收入同比增长116%。

另外两大板块——生活服务、商业资管及咨询服务方面，同样因为收购新公司，及涉足新业务，2019年收入分别增长396.3%、843.8%。

数据显示，建业+平台去年被收购后，用户数量大大提高，并展现了巨大的潜力。2017-2019年，该平台注册用户年复合增长率为131.8%，截至2019年末，注册用户218.6万名，年内平均月活跃用户数61.4万人，同比增长1.2倍，复购率为50.7%，总交易额4.26亿元。考虑到建业新生活不断增长的业主群体，这一平台仍有可观的增长空间。

值得一提的是，建业新生活在管建筑面积之所以如此迅猛增长，不仅得益于关联方建业地产的支持，也因为公司拥有较强的外拓能力。

据智通财经APP了解，近年来，建业新生活对建业地产的依赖度逐年降低，来自该集团的在管建筑面积占比从2017年的90.9%降至2019年的68.9%，同时由第三方物业开发商开发的在管建筑面积占比由9.1%提升至31.1%。截至2019年末，来自建业地产的合约建筑面积进一步降至60.6%，说明建业新生活的第三方项目拓展能力在不断增强。

随着关联方和第三方开发商源源不断输送管理面积，建业新生活2019年末的合约建筑面积达到约1.15亿平方米，三年复合年增长率达到83.4%。

招股书显示，截至2019年12月31日，公司的建筑面积储备为5770万平方米，其中，1440万平方米计划在今年交付，2200万平方米计划在2021年交付，未来几年业绩增长的确定性、可预见性强。

行业正值黄金时代，公司发展后劲强大

经过收购整合后，建业新生活的业务版图更加清晰，新业务也逐渐走上了快速增长的轨道。从业务模式上，公司的产品及服务结合了To C和To B，各板块之间存在交叉销售的机会和协同效应。在主引擎物业管理及增值服务的带动下，公司整体业绩有望持续增长。

市场青睐物管股，主要在于物管企业轻资产的运营模式，能持续产生稳定的现金流，且行业处于高增长的黄金时期。据智通财经APP了解，建业新生活“储备面积/在管面积”达到101.3%，对比已上市的港股物管企业毫不逊色，上市后，公司有望相应获得较高的估值。

当前，物业管理行业竞争格局高度分散，市场集中度有很大的提升空间，随着政策、市场竞争及信息技术的变化，行业龙头企业的市场份额将持续走高，作为中部地区最大、中国物业服务百强企业排名第12名的物管企业，建业新生活在市场竞争中的优势也将愈发明显。

智通财经APP了解到，建业新生活此次上市引入高瓴资本作为基石投资者。招股书显示，高瓴资本合共斥资7500万美元认购建业新生活股份，发行完成后，高瓴资本将持有公司约8500万股股份，持股比例约为7%。相较于上次投资保利物业(06049)，高瓴此次投资金额翻了一倍还多。

高瓴资本董事长张磊评价建业新生活是“本着第一性原则，借助科技赋能，以基础服务业为切入点，积极探索为河南的一亿人口、数千万的中产人口提供贴身贴心的生活服务的新型生活方式服务商，具有自己鲜明的特色和风格”。他表示十分看好建业新生活在物业管理领域所取得的成就，称很高兴成为建业新生活的基石投资人。