80后首席执行官与建业新生活的“后浪”故事

建业集团董事长胡葆森

撰文 | 王迪  来源 | 风财讯

王俊正式在建业对外亮相是在2018年中期业绩报告会现场，年仅38岁他在清一色50后、60后的集团高管面前是一道清新的“风景”。

建业地产董事长胡葆森毫不吝啬对其褒奖及看重，建业地产执行董事成员有三位，除去50后的胡葆森及刘卫星，另一位便是80后的王俊。按照以往企业高管任职的年纪，王俊称得上是年轻有为。

都说商业发展颇为有意思的规律是：长江后浪推前浪。5月15日，由王俊执掌的建业新生活（09983.HK）正式挂牌登陆港交所，他的新职位是建业新生活董事会主席兼首席执行官。“新生代”+“新平台”的组合让建业集团在分拆物业潮中巧遇资本效能。

股市开盘首日，建业新生活股价一路高开高走，盘中涨幅一度逼近25%，截至收盘价格为8.410港元/股，市值超百亿港元，成交额17.78亿元，市净率24.35，市盈率38.46，换手率17.96%，一手中签率25% ，公开发售超购141.52倍，暗盘交易于14日16:15开启后，不断上扬，仅5月14日暗盘收盘报价为8.28港元/股。

7500万美元(约5.85亿港元)股份，认购约三成股份，高瓴资本为基石投资者，作为华中最大的物业服务商，可谓口含“金汤匙”，按照胡葆森的构想，这是另一条从河南通往外界的资本“天河”。

紧邻郑东新区的金水花园是胡葆森1992年从香港回归内地开发的第一个小区，距离此次上市祝捷仪式的举办地仅有2800米，如果按照现代住宅审美来看似乎显得有些陈旧，然而，在1993年卖楼花的时代它卖出了郑州当时最高的价格。

胡葆森在很长一段时间里都住这个小区，与业主在一起，甚至每一年每一月都会选出固定的时间接听老业主的咨询热线，而9617777成为延续至今的物业客服热线。这是建业集团物业板块——建业新生活最开始的服务原型。

胡葆森说，自己常去红旗渠，红旗渠动工于1960年，30万林州人民，历时10个春秋，仅靠着一锤、一铲、两手，在太行山悬崖峭壁上修成了这全长1500公里的红旗渠，“这是一个非常伟大的工程”。

同样的，在建业实现上市之时，胡葆森曾会见波士顿、纽约投资者，他说最为感慨的是，自己用了16年的时间打通了从驻马店到纽约的资本天河。在精神体现这一点上，“红旗渠”开凿与建业谋上市有相似之处。

事实上，除新晋建业新生活之外，建业另外两大上市平台建业地产（0832.HK）2008年实现上市，筑友智造科技（0726.HK）则通过收购“曲线”所得。按照胡葆森的设想，未来将打通三个资本平台，同时双向打通河南市场和资本市场，用3年服务500万河南人，用5到8年服务1000万的河南人。

更为直接的现实逻辑则是，河南差不多有近1亿人口，而建业的业主占据100万，既然建业在河南占据这样高的市场份额，如何将建业和100万业主实现低成本、高效的连接，并获得最大的效益成为独立分拆上市更为直接的体现。

建业新生活并非单纯是一家物业公司，而是智慧小区综合解决方案供应商建业的科技化之路与时俱进智能型建业服务，互联网+公司“建业新生活”：服务为先，重在链接。

按照胡葆森的说法是，建业新生活的在管面积超过1亿平方米，其不仅将物业公司装入，还有商业、酒店、文旅等运营业务都装入了大服务体系，企业发展规律就是顺应老百姓需求。

从业务覆盖程度上，包括物业管理及增值服务、生活服务、商业物业管理及咨询服务。建业集团给出的解释是，凭借建业品牌、庞大的个人及企业客户基础及完备的建业+O2O一站式服务平台，公司创建了为客户带来附加值的生态系统，为华中地区扩大的中产阶级提供不断增加的高品质定制产品及服务组合。

据了解，截至 2019 年底，建业+平台注册用户已达 218.6 万名；在 2017 年至 2019 年间，建业+平台的总交易额年复合增长 116.6%至人民币 4.264 亿元。

建业新生活董事会主席兼首席执行官王俊

作为建业新生活上市之后的“掌舵人”,王俊则将建业新生活上市的成功归结为建业近年来的省域化战略及2015年转型新蓝海做城市服务运营商的布局。

“上市只是起点，服务没有终点。”王俊更为清晰地概括了建业新生活登陆资本市场之后的发展路径，这是一条漫长的道路，而对于建业新生活上市集资所得的用处，建业曾明确提到将用于战略投资和收购机会、增强[建业+]平台及投资先进的讯息技术系统。

物业分拆上市之后，企业的“转向”、生存能力、发展方法与其领导者有着天然紧密的关系。

从通过聆讯到正式上市，建业新生活仅仅用了16天。而从王俊的经历来看，早年在四大会计事务所——普华永道中天会计师事务所、摩根、碧桂园等工作过，拥有非常丰富的资本服务经验，对于此次建业新生活上市路演、定价及资本吸引亲自着手参与，着实下了一番功夫。

与此同时，公开资料显示，王俊在普华永道4年曾参与雅居乐、碧桂园、恒大上市审计，在摩根7年，参与和主持很多和地产相关公司的IPO项目，包括绿城服务、雅生活、红星美凯龙H股的发行、博时乐在纽交所的上市等。与地产相关的甲方、乙方、丙方都打过交道。资本市场长袖善舞，这对于上市规划及顺利提供了重要的背书。

此前，王俊主力操刀为建业东英今后的规模化发展提供更多资金支持与资源整合做谋划，对建业的业务逻辑颇为了解。

由企业自身放眼行业，2020年，上市的物管企业接踵而至，包括已经成功挂牌的有烨星集团、兴业物联，当然也有已经递交IPO申请的世茂服务及荣万家。“二代”或地产“新生代”逐渐走向企业运营前台。例如，对于荣盛的物业板块分拆上市，荣盛掌舵人耿建民也有让其女儿耿凡超“练兵”之意，世茂服务被称为许世坛的IPO处女秀。

胡葆森仅有一个女儿——李桦，虽然有着光鲜的海外教育和职业履历，并没有处于媒体及企业运营聚光灯之下，目前仅出任建业地产的非执行董事，而今年65岁的胡葆森与40岁的王俊有些忘年交的感觉，对其重视程度可见一斑。

而从另一个维度来看，就一家企业发展而言，营收规模、利润水平、股价表现等基本面的维护会让企业发展保持更为良性的状态。

王俊手里的“底牌”到底如何？

从定价来看，建业新生活每股6.85港元的定价处于中间水平，这是基于疫情现实情况的灵活应对，此前蓝光嘉宝服务为每股37港元，雅生活服务定价为每股12.3港元，时代邻里上市定价为每股5.51港元。

2019年营收方面，建业新生活更是实现了133.06%的增幅，至17.71亿元，相较于新城悦服务、碧桂园服务、雅生活服务、蓝光嘉宝服务营收分别为20.2亿港元、96.5亿港元、51.3亿港元、21亿港元的水平虽有一定的差距，但是其同比增长率却远超上述企业，此外，核心净利润2.42亿元、1101.55%的同比增长率这也意味着未来有更多可发展的空间。

纵向对比来看，建业新生活虽然成立较早，但直到2014年才实现盈亏平衡。2017-2019年，建业新生活实现营业收入分别为4.61亿元、6.94亿元、17.54亿元，年复合增长率为95.2%；同期纯利从2017年的3910万元增长至2019年的2.3亿元，年复合增长率达到了144%。2019年，剥离了长租公司业务后，建业新生活盈利能力有了显著改善。当年建业新生活营收同比增长152.8%，纯利同比增长352.5%。

建业新生活相关业绩数据

此外，建业新生活也试图通过“预支风险等待溢价”、“加强收款能力”，来优化第三方未来数据。

受惠于持续经营业务的收入飊升以及毛利率的提升，建业新生活来自持续经营业务的利润由2017年度约人民币0.39亿元增至2019年度约人民币2.33亿元，年复合增长率高达144.0%。

物业板块勇闯市场，“断奶”是第一步。建业新生活也试图通过收并购方式借此达到增加价值背书的目的，以此在上市时可以获得更高的资本溢价。

从建业目前的数据来看，截至2019年12月31日，公司总在管建筑面积为5698.3万平方米，相较2017年增长179.9%。在管面积中由建业集团比重从17年的90.9%降至19年的68.9%。其第三方物业的在管建筑面积占在管总建筑面积，从2017年底9.1%增加至2019年底31.1%

快马加鞭进行收购成为建业摊薄集团在管面积比重的方式，进入2019年以来，建业新生活通过股权合作、合资公司、全委等多种合作模式，与多家单位达成合作，新增外拓面积超过了1000万平方米。例如，去年6月，建业物业与郑州佳祥进行了签约合作。

诚然，从2017年底至2019年底，高达67.3%的在管总建筑面积的年复合增长率让建业集团赚足了吸引力，而覆盖河南全省18个地级市和81个县级市，以及海南省海口市，服务312项物业逾100万业主及住户则让其在市场美誉度上打下了底子。

物业曾被视为“鸡肋”，在传统观念中，由于人力成本的上涨以及来自政府方面对物业费定价的限制，物业行业曾一度面临亏损，而开发商也不得不将其作为后勤部门给予补贴。

对物企来说，溢利更高的咨询和增值服务，这是提升利润率的关键，很多物业公司面临着资本化运营难题。

5年前，建业集团开启新蓝海战略转型，从房地产开发商到新型生活方式服务商转型。建业集团开始围绕“+”塑造“好生活”的内生逻辑，构建差异化战略、“建业+”APP2019年实现上线。

从好房子到好生活，从建业到建业+，建业开始从聚焦河南楼市8000亿蛋糕到布局河南22000亿全社会零售更广阔的蓝海，“建业+地产、+文旅、+农业、+物业、+商业、+教育、+体育、+酒店、+科技、+金融、+旅游、+君邻会”的幸福生态系统已经清晰呈现。

此外，建业新生活集团成立之后，建业在建业地产和新生活进行了轻重资产的切分。即凡是涉及重资产的投资、开发、建造则由建业地产负责，而凡是涉及运营、服务的轻资产等，无论是住宅物业，商业运营、农业运营服务、小镇运营等都由新生活集团负责。

作为内地首个独立上市的物业服务企业，“彩生活”因其轻资产模式在港挂牌两周最高涨幅超过30%，其市值甚至反超母公司花样年控股。建业新生活是否会“青出于蓝而胜于蓝”，并成功实现“反哺”母公司的夙愿？

2019年建业实现了销售额和资产规模双千亿和全省122个县及县以上城市的全覆盖，从让河南人民都住上好房子，到让河南人民都过上好生活，建业美好的愿景正在惠及广大河南人，千万河南人正在走进建业新生活。

去年诸多房企实现分拆物业跑马圈地竞逐上市之后，中国社区服务商的新风向持续升级，弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务扎堆上市反而在疫情中显示了资本向好的持久度。

1992年，乘着“春天的故事”——改革开放的大潮，胡葆森回到家乡，沿着“根植中原、造福百姓”初心扎根河南，彼时他刚刚37岁，与王俊加入建业的年纪相仿。

他说在河南疫情经济保卫战之下，建业发展初心如磐，不惧陌路。愿所有建业人心甘情愿地做一个长期价值主义者，在本世纪的第三个十年，守得云开见日出，出彩中原，花开满地。

如今，建业新生活虽多年深耕却初入资本市场，更似“燃燃新星”，胡葆森将这一更为艰巨的任务交给了一个“年轻人”。