建业新生活(9983.HK)：中期业绩彰显高质量发展本色，估值修复预期强化

来源：格隆汇

链接：https://m.gelonghui.com/news/599026

8月12日晚，建业新生活发布截至2021年6月30日止六个月的中期业绩公告。

根据公告所示，期内建业新生活实现收入15.64亿元，同比增长47.4%；期内净利润为人民币2.71亿元，同比增长43.3%；公司股东应占利润为人民币2.6亿元，较2020年同期增加41.5%；每股基本盈利为人民币0.21元，宣派中期股息每股14.5港仙，较去年同期增长119.7%。

回顾上半年，市场上充斥着大量噪音。就物管行业而言，从对房企监管趋紧衍生出的“工具人风险”考虑，到由k12教育受创引申出民生行业或都将受到严管严控的猜想，再到维护新就业形态劳动者权益引发对物管行业人力成本上涨的担忧，都在短期内对物管板块及其中的各家公司产生了一定的消极影响。截至目前，富途内地物业管理股指数自2021年6月3日以来跌幅累计达22.1%，而建业新生活亦录得接近15%的跌幅。

若拉长时间进行考虑，物管行业充足的市场空间并未改变，存量+增量的中长期发展路径将继续为公司贡献稳定增长的现金流。因此当前时点下，一个值得思考的问题是，在摆脱短期市场情绪以及非基本面噪音的干扰后，建业新生活的实际价值究竟如何？公司估值回归的底层逻辑又是什么？公司此次披露的财报给了我们一个不错的观察窗口。

一、 规模与利润齐升，建业新生活上半年表现稳健

截至2021年6月30日，建业新生活的总在管面积突破万亿，达到1.15亿平方米，同比增长达64.1%；合约面积突破两个亿，达到2.09亿平方米，合约在管比达到1.8，储备较为充足，未来业绩有保障。另值得一提的是，在上半年的新增住宅合约面积中，一手盘占比达74.4%。

从覆盖区域来看，目前公司在河南省全省18个地级市（以及102个县级城市中的100个县级城市）及河南省外（包括陕西省、山西省、河北省等7省）提供物业管理及增值服务，总计服务586项物业，涵盖180万名业主及住户。

不难发现，建业新生活高度聚焦中部大省，具有显著的区域优势。公司通过在大本营不断精耕细作，深化“建业”品牌价值，不仅为其在当地获得了较高的产品溢价，同时随着优势资源的积累，形成了强大的“飞轮效应”，因而在推进全国性战略布局上更具扩张能力。目前，建业新生活的省外在管面积占比为10.8%，省外在管项目数量共计91个。

稳步增长的管理规模带来的是公司营收的增长。按照业务板块拆分来看，物业管理业务及增值服务板块是建业新生活的主营业务板块，上半年该分部实现营收12.86亿元，同比增长52.4%，增势持续强劲。生活服务板块实现营收2.06亿元，同比增长19.2%；此外，高毛利率的商业资产管理及咨询服务板块亦取得不错的增速，录得超过60%的同比增长。

从盈利能力上看，物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三项业务毛利率分别为29.7%、34.4%及68.1%，建业新生活在上半年整体毛利率为32.1%，处于业内较高水准。

二、驱动建业新生活估值回归的动力是什么？

聚焦到估值层面，如果说轻资产、净现金流稳定等行业属性决定了建业新生活未来估值的下限，那么公司估值的上限或将取决于业绩的高增长、物业增值服务以及第三方扩张能力的成长空间。

从这个角度出发，通过此次披露的中期业绩，建业新生活稳健的业绩表现已经得到验证，接下来将对其增值服务与外拓实力进行观察，以此探寻公司的潜在成长动能。

（1）定位新型生活方式服务商，打造第二增长曲线

上半年，建业新生活不断扩宽增值服务的可能路径，寻找新的增长空间。通过深挖美居服务领域价值，提供拎包入住、封装阳台和社区新零售等多项服务，同时依托一直在飞速增长的 “建业+”平台，持续发力社区订阅模式，建业新生活以新型生活方式服务商重新定义传统物管，为用户提供了更优质的服务体验，并在报告期内取得了良好成效。

反映到数据上，建业+平台2021上半年注册用户增加至470万名，较去年同期新增190万名，平台累计总交易额累计达到6.2 亿元，同比增长超 100%。截至2021年6月30日，建业+平台收入进一步提升至1.7亿元，较去年同期增长近4219万元。这也预示着，在订阅模式的加持下，高活跃度的“建业+”平台或将持续创造出稳定的现金流，公司在社区增值服务上将迎来可观的增长空间。

（2）第三方物业占比提升至48.2%，彰显强劲外拓能力

另一个方面，建业新生活的成长驱动力还体现在其强劲的外拓能力上。

对于建业新生活而言，其管理面积主要来源于内生外拓两个方面。内生性因素来看，依托建业地产强大的资源与实力，叠加自身强大的独立业务扩展实力，为其业绩增长注入了高确定性动能。

而从更体现市场竞争力的外拓层面来看，截至2021年6月30日，公司来自第三方的在管面积为5,535万平方米，占比达到48.2%，较去年同期提升了18.8个百分点；来自第三方的合约面积为11,908万平方米，占比达到57.1%，较去年同期提升了12.8个百分比。同时注意到，在上半年的新增在管面积及新增合约面积中，第三方项目占比均为最高，分别达到47.2%及66.1%。

深一层的思考，强劲的外拓实力对应的是建业新生活高品质的物管服务，因此能在品牌效应之下实现不依赖于母公司的扩张。一个简单的数据可以较好地印证这一点，2021年上半年，公司来自郑州物业项目的平均物业费同比提升13.6%，来自县市物业项目平均物业费同比提升4.9%。

三、 小结

最后回归到投资层面，建业新生活在上半年实现营收与利润稳健双升，展现出基本面扎实且业绩持续释放的良好局面。同时考虑到，建业新生活正在深度挖掘新的增长空间，持续借助数字化转型，创造出更多的应用场景，优化用户体验，进而拓宽公司盈利增长点。伴随公司不断扩宽业务的深度与广度，其发展动能也将逐步得到释放。

在中期业绩公布的次日，建业新生活的股价应声上扬，截止发稿，涨幅接近5%。但客观来说，公司在二级市场上表现并不理想，目前建业新生活股价仅为6.75港元左右，对比各大机构给出的目标价由10港元到16.47港元之间，潜在涨幅空间达到48.1%-144%，可见专业投资机构对建业新生活未来的业绩成长和当下低估值带来的洼地机会表示高度看好。优良的公司基本面叠加充足的成长动能，公司估值有望进一步得到抬升。