建业新生活登陆港交所 管窥物管赛道下的增长契机与布局

（原文来源：http://www.guandian.cn/m/show/237956?from=singlemessage）

观点地产网 内房股的物业管理赛道上又多了一位强有力的“选手”。

5月15日，建业旗下物业管理公司建业新生活正式在香港敲钟上市，开盘价7.3港元，较招股价涨6.57%。

据5月14日公告显示，招股期间，香港公开发售项下获认购合共4,275,481,000股香港发售股份，相当于初步可供认购香港发售股份总数约142.52倍；国际发售项下初步可供认购的发售股份也获超额认购，为国际发售项下初步可供认购发售股份总数的约14.9倍，且已超额分配4500万股发售股份。

因此，于香港公开发售及国际发售之间重新分配发售股份后，国际发售项下可供认购的发售股份最终数目为1.5亿股。

另外，招股期间，建业新生活还成功引入亚洲地区资管规模最大的投资基金之一Hillhouse Capital（高瓴资本）为基石投资者，后者认购7500万美元（约5.85亿港元）股份，占总股本的7%。

观点地产新媒体初步了解到，高瓴资本主要在不同股权投资阶段投资于医疗保健、消费、TMT、先进制造业、金融及商业服务行业等企业。

继于2019年12月高瓴资本成为保利物业的基础投资者后，建业新生活成为其第二家物管领域的投资企业，或许这也印证了建业新生活的突出之处。据市场研究机构预测，建业新生活市值将接近90亿元，2019年市盈率超过30倍。

关于募资用途，建业新生活在招股书中表示，上市集资所得将用于战略投资和收购机会、增强“建业+平台”及投资先进的信息技术系统。“中国生活服务行业正在进入整合期，未来增长潜力庞大，提前布局意味着提前把握机会，把握将来的发展机遇。”

对于当下物业上市热潮，彩生活非执行董事唐学斌认为，几乎大型的房地产开发公司都已经意识到物业管理是一个大金矿，是一个非常优质的资产，是一个值得大力开发和大力扶持的产业。

从2019年成功突破千亿，到物管平台建业新生活的成功上市，无疑，建业集团再度实现了一个新的超越。

从一到多的演变

和大部分房企旗下物管平台类似，建业新生活起初项目主要来自于建业地产，前身为河南建业物业管理有限公司，成立于1994年，主营业务为建业地产提供物业管理服务。

关于其背后的兄弟公司，自成立以来，建业地产深耕于河南市场已有28年，坚守“让河南人民都住上好房子”的企业理想与使命。于2019年，建业地产已进入河南省122个县及县级以上城市全覆盖，实现1000亿的销售额，创在单个省份销售额破千亿的纪录。

截至2019年末，建业地产开发项目累计交付面积约2964万平方米，土地储备建筑面积约5093万平方米，其中权益建筑面积约3858万平方米。

正因为有着建业集团的“基因”，建业新生活显得有些“与众不同”。

建业新生活定义为扎根于中部地区的综合服务提供商，经过20多年的经营发展，目前已成为中部最大的新型生活方式服务商。

数据显示，建业新生活物业管理及增值服务覆盖河南18个地级市及海南海口，服务312项物业中逾100万名业主及住户，在管总建筑面积达5698万平方米，合约总建筑面积约为1.15亿平方米。

背靠着兄弟公司这棵“大树”，建业新生活虽然可以获得较为稳定的营收和在管面积，但在过去几年里，其却有意降低对兄弟公司的依赖，提高第三方物业在管面积的比例。

目前，建业新生活第三方物业的在管建筑面积占比由2017年末的9.1%增长到2019年末的31.1%。

关于未来第三方在管面积占比情况，建业新生活尚未披露具体比例，但其表示：“我们将通过抓住市场机遇，与第三方物业开发商建立战略合作伙伴关系或合资企业，以及参与第三方物业开发商组织的招标寻求其他市场机会等方式扩大第三方物业在管面积。”

在业务范围上，建业新生活由单一的物业管理服务公司转型到物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务的“非典型”物管公司。按建业新生活的口径，即为“综合服务提供商”。

于往绩记录期间，建业新生活2017-2019年持续经营业务的总收入分别为4.61亿元、6.94亿元及17.54亿元；纯利分别为3910万元、5200万元及23280万元，年复合分别增长95.2%、144.0%。

其中商业资产管理及咨询服务营收实现了从2017年1525.8万元增至2019年的10473.5万元，翻了近7倍，占总收入比例亦升至6%，毛利率达到了66%。于2019年末，在管商业物业组合包括3个文化旅游综合体、7个商场及9家酒店，总占地面积约为1093万平方米。

新探索：“建业+”

目前，在港交所上市的物业管理公司已经达到22家，包括年初完成上市的兴业物联、烨星集团。从规模上看，建业新生活与新城悦、永升生活服务和蓝光嘉宝相近，均属于头部物管公司。

若以2019年的增速来看，建业新生活却是同行中增速最快的一家，其中建业新生活收入同比增长152.8%至17.54亿元，毛利同比增长258.65%至5.76亿元，在管面积同比增长121.83%至5698.3万平方米，毛利率由23.2%增至32.8%。

翻阅获悉，2019年，新城悦服务收入为20.24亿元，同比增加72.5%，毛利同比增长73.9%至6亿元，毛利率为29.6%；永升生活服务收入约18.78亿元，同比增长74.5%，毛利同比增长79.7%至5.55亿元，毛利率为29.6%；蓝光嘉宝收入增加43.4%至21亿元，毛利增加56.2%至7.602亿元，毛利率为36.2%。

进一步对比发现，建业新生活收入、毛利虽低于22家港股物管公司收入、毛利平均值，毛利率表现却高于平均值，且各项数据基本处于增长趋势。市场研究机构数据显示，22家港股物管公司中，收入均值为24.53亿元，毛利均值为6.73亿元，毛利率均值为29.9%。

建业新生活认为：“随着新业务线继续扩张，公司预计未来生活服务及商业物业管理及咨询服务的收入贡献将会增加。同时，公司于2019年底并无任何有息负债，手头现金为5.85亿元，未来抓住机会的概率更大。

从账面数据上看，建业新生活获得投资基金青睐的原因，或许不难理解。

事实上，今年新冠疫情的出现让整个物管行业冷静下来思考，除了“肉搏”管理面积、通过收并购等方式扩大规模和营收之外，多元化增值服务亦成为物业管理收入重要的部分。这也是不少物管公司高管的一致看法。

中信证券分析师陈聪在报告中称，基础服务的毛利率已难有持续上升空间，增值服务的发展是养成单盘盈利可持续性的关键，虽然道路艰难曲折，意味着企业需要在多个领域积蓄能力，但未来增值服务的收入水平将达到与基础服务相近的地步。

早于2015年6月，建业地产开始实现新蓝海战略，将自身定位由“房地产开发商”转变为“新型生活方式服务商”，理想与使命从“让河南人民都住上好房子”转变为“让河南人民都过上好生活”。

在此背景下，建业地产开发业务逐步向外延伸，并于2018年基本形成了“建业+的生态体系。

这种多板块的交叉和协同为建业新生活带来了新的契机。通过提供广泛的生活服务网络、对市场需求有深入了解及数据分析能力，加上建业+平台上提供的服务及产品的资源整合能力，建业新生活能够满足不同客户群体的需求。

目前，建业新生活拥有“建业+”O2O一站式服务平台，截至2019年底，“建业+”平台注册用户已达218.6万名。于2017年至2019年间，“建业+”平台的总交易额分别为0.909亿元、2.058亿元及4.264亿元，年复合增长116.6%；毛利由150万元增至7630万元。

尽管目前管理面积主要集中在河南省单一省份，然而建业新生活坚信，河南是中部乃至在国内物管发展空间最大、增长速度最快的市场之一。其引用数据举例，2018年末，河南省物管面积16亿平方米，位于中部地区第一、全国第五，预计2021年末，河南省物管面积将达18.1亿平方米。

另一项数据显示，河南省线上生活服务行业亦发展迅速，其消费规模于2018年达4206.6亿元，2013年至2018年的年复合增长率达44.4%，高于中国同期37.2%的年复合增长率。

知名物业人唐学斌曾说，几乎大型的房地产开发公司都已经意识到物业管理是一个大金矿，是一个非常优质的资产，是一个值得大力开发和大力扶持的产业。

万科郁亮则对旗下万科物业有更大期望，并称物业板块未来有潜力达到千亿元市值。

而建业这位目标明确的“选手”未来在赛道上表现如何，让我们拭目以待。